Directrices para la pérdida de ganancias de capital: cómo calcular y reclamar


Vivienda en construcción en un barrio de Madrid. / RC

Los bufetes de abogados muestran un crecimiento significativo en las consultas posteriores a la reforma y alientan a los contribuyentes a actuar.

Este es el empujón más judicial del municipio en los últimos años. Tras la decisión del Tribunal Constitucional de anular las plusvalías, el gabinete aprobó el pasado lunes -trece días después de la sentencia- una revisión de esta controvertida cifra que representa 2.500 millones de los ingresos anuales del municipio en 2019. Sin embargo, la recopilación de nuevos textos no cierra la puerta al potencial declive. Incluso en las demandas del futuro. Este valor es clave.

¿Quién tiene que pagar impuestos?

Antes de la reforma, por ejemplo, cualquier persona que cede un inmueble a otro, o vende (vende), dona o hereda (quien lo recibe). A partir de ahora, los contribuyentes que no reciban capital a través de la operación estarán exentos de pago.

¿Quién se beneficiará de la ilegalidad?

Según Marissa Ramírez Prieto, abogada de los bufetes de abogados Almanie, Escalona y De Fuentes, todos los anuncios y autoevaluaciones ya habían sido apelados y pendientes de decisión para la fecha de sentencia (26 de octubre). A falta de efecto previo, el nuevo impuesto deja dos semanas de vacío legal donde no hay que pagar el impuesto. Algunos abogados agregaron que la parte de la sentencia que prescribía esos días se haría cumplir de acuerdo con las reglas generales. Es decir, cuando se publique la sentencia en el BOE, lo que aún no ha sucedido.

Cómo se calcula el nuevo respeto

Hasta ahora, el valor de la tierra se determinaba multiplicando el número de años propiedad del contribuyente y el porcentaje determinado por cada municipio en la fecha de transmisión. Con las reformas, el gobierno ha introducido dos nuevos métodos de cálculo. Por un lado, un sistema intencionado de coeficientes máximos varía en función de cuántos años hayan pasado desde la operación (ver tabla) y el gobierno lo actualizará de acuerdo con la evolución del mercado inmobiliario. A partir de ahí, los municipios podrán modular el 15% de los valores catastrales para adaptar los cálculos a las realidades de su mercado. La segunda opción es pagar impuestos sobre la plusvalía real del terreno (la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición), si es menor que la base imponible del sistema objetivo. En ambos casos, habrá como resultado un máximo del 30% de la cuota a pagar.

¿Qué opción sería mejor?

Eso depende. Habrá algunos casos en los que la plusvalía real será superior al objetivo y viceversa. El contribuyente decidirá por sí mismo cuál de las dos opciones es más conveniente para él, después de calcular qué impuesto se recauda solo sobre el aumento en el valor de la tierra. Un ejemplo real

Tomemos el ejemplo de una persona que vende o hereda una vivienda adquirida hace 20 o más años, para la que se aplica un coeficiente máximo del 0,45%. Se compró por 200.000 euros y ahora se emite a 230.000. El valor catastral de sus terrenos es de 100.000 euros. El porcentaje del valor de esta tierra en total es del 60%. En este caso, y según el cálculo objetivo, la base imponible será de 45.000 euros (100.000 x 0,45%). Si se aplica el tipo del 30%, el tipo impositivo será de 13.500 euros. Bajo el sistema de estimación directa, la base imponible será de 18.000 euros y el tipo impositivo será de 5.400 euros. En otras palabras, sería beneficioso para los contribuyentes elegir el método de estimación directa en este caso.

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La nueva norma beneficiaría la venta o herencia de inmuebles adquiridos durante crisis anteriores, con menores impuestos, el coeficiente mínimo (0,08%) aplicado entre 2008 y 2011 en el estallido de la burbuja. Por ejemplo, una casa comprada en 2011 por 250.000 euros y ahora vendida por 230.000 no tiene que pagar impuestos porque no obtuvo beneficios. Si se vende por 260.000 euros, y estimamos un valor catastral de 100.000 euros con un 20% de igualación del terreno, proporcionaría una base imponible de sólo 1.600 euros con el cálculo objetivo (20.000 valor catastral en un 08%).

¿Qué pasa con las transacciones de pago pendientes?

Aquí es donde los notarios y abogados reciben cada vez más consultas sobre la operación de cierre de un mes, pero a la espera de un acuerdo. Por un lado, piensan que no se puede exigir la declaración de inconstitucionalidad. Y, por otro lado, las nuevas reglas no establecen el efecto anterior. De modo que están operando en un estado de estancamiento. José María Salsedo de Ático Jurídico considera que ha sido informado a partir de ahora y debe apelar contra cualquier arreglo cerrado antes de que entre en vigencia el real decreto ley, «porque es inválido».

Decreto-ley, reclamo abierto?

La presidenta de Asufin, Patricia Suárez, ha asegurado que si bien el Tribunal Constitucional ha cerrado la puerta a nuevos reclamos (incluso en los últimos cuatro años de autoevaluación que establece la ley), hay otra forma de reclamar, recordemos que los impuestos no se pueden aprobar. Ejecutado por decreto-ley. «Podemos participar en la presentación de un recurso de inconstitucionalidad», dijo. Desde la asociación creen que también seguirán reclamando el capital desembolsado durante cuatro años y quieren modificarlo. «Es un derecho que ayuda al contribuyente y la normativa fiscal lo permite», aseguró. A partir de aquí, cada juez decidirá el caso según sea el caso.

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