Promotores advierten del colapso de la inversión en viviendas de obra nueva


La reconstrucción del mercado inmobiliario español se ha convertido en una de las prioridades del Gobierno, con el objetivo de eliminar la grave escasez de vivienda social y segura a través de una nueva legislación habitacional que ha provocado una importante crisis en nuestro país a lo largo de los años. Desarrollo en Europa. En total, y según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, este tipo de viviendas apenas supera el 2,5% del mercado total, cifra que cae al 1,6% si se consideran únicamente los parques públicos de alquiler.

El ejecutivo quiere acabar con esta situación y, de paso, quiere pagar el alquiler a un precio asequible. Y una jugada estrella para conseguirlo es la puesta en marcha de una reserva del 30% en promociones de obra nueva para vivienda protegida. Las medidas, de hecho, ya están establecidas en las leyes de tierras vigentes. Pero hay una sutileza en la nueva normativa que ha disipado todos los temores entre el promotor y los grandes fondos que operan en el país: a partir de ahora, el 30% de la reserva también se aplicará a suelo urbano. Es decir, parcelas que ya cuentan con permisos o que provienen de edificaciones más antiguas que han sido abandonadas para rehabilitación y que no han cumplido previamente con este requisito.

Fuentes de la industria coinciden en que, dado que en última instancia será cada comunidad autónoma la que decida si se aplica la norma, se producirá una reducción significativa de la inversión en obra nueva y la deslocalización de una región a otra, lo que podría generar una mayor volatilidad en los precios. Al final, eso es exactamente lo que el gobierno quiere evitar.

Incertidumbre máxima

“Con los detalles de la ley sobre la mesa, existe incertidumbre sobre cuál será el ‘stock’ de viviendas nuevas. Tanto los promotores locales como los internacionales están comenzando a ver más riesgos en la inversión. Así piensa Belén Fernández, directora general de Altamira Business Line Singularity, experta en productos residenciales de obra nueva. Advirtió que la medida «engaña los planes de negocios de los promotores y pone en riesgo la inversión residencial».

El sector está de acuerdo en que la regla «nos deja completamente fuera de la caja» en un momento en que se enfrentan al aumento de los precios de la tierra y al aumento de los costos de construcción. Desde un gran fondo que opera en el país, agregan que, como grandes propietarios, «hacemos los números como los desarrolladores locales». Y la adición de cuentas se ha detenido.

Cabecera:

  • 12%
    Este es el porcentaje de promotores que han decidido trasladar sus proyectos fuera de Cataluña, donde ya se aplica el límite del 30% para las OPV.

  • 2,5%
    Este es el peso de la vivienda social en el parque nacional, el porcentaje que baja al 1,6% si solo se considera alquiler

Los expertos también señalarán que no es de extrañar ver cómo el mercado nacional se está viendo perjudicado por lo que ya está sucediendo en Barcelona, ​​donde año tras año hay una regla que marca la nueva ley de vivienda. Según fuentes, más del 50% de los anunciantes han dejado de invertir en Cataluña. Y lo redujo en más de un 30%. Además, el 12% de ellos opta por trasladar su nueva promoción a otra comunidad.

Los expertos de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) comparten la misma opinión, señalando que la medida «reducirá la inversión y tendrá un claro efecto de expulsión a nivel nacional y exterior, que se trasladará a las comunidades autónomas». Lo que pueda verse afectado depende sobre si aplican la norma e incluso salen del país.

Para Pedro Fernández, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), la obligación de ahorrar un 30% de los nuevos desarrollos para viviendas de seguridad oficial creará dos problemas. En primer lugar, el fondo de inversión, que ve como un motor fundamental para el buen desempeño del sector, va a ver cómo interviene el mercado. “Es decir, cuando estudien la situación del mercado en España, el expediente que aceptarán tendrá un cartel de ‘intervención’, porque serán conscientes de que tienen una serie de limitaciones.

El presidente de la patronal añadió que los propios promotores, especialmente los más jóvenes, verían ralentizar sus ventas «e incluso en muchos casos inhabilitarlas». E Insight: Las nuevas construcciones para viviendas reservadas obligarán a reservar una buena parte del terreno urbanizable, y ciertas áreas tendrán que subir el precio de las viviendas gratuitas para compensar esta restricción.

Insatisfecho con la ‘compensación’

Para tratar de calmar al sector, el gobierno prometió bajo nuevas reglas que los desarrolladores tendrán que pagar una compensación por obligar a los municipios a ahorrar un 30% de sus nuevos proyectos para viviendas reservadas. Cada administración de la ciudad tiene que hacer los arreglos necesarios para esto. Sin embargo, no hay detalles sobre cómo sucederá esto. Fuentes consultadas en detalle dijeron que lo lógico sería que los municipios que reclaman esta posibilidad compensen a la promotora con otros terrenos del mismo valor. Pero en el mismo lugar o en otra zona. Y esta es la posibilidad donde entran en conflicto con la industria, considerando que la propuesta genera una fuerte inseguridad jurídica.

A cambio, ya no quieren más pies cuadrados. Consideran que esto solo reducirá parcialmente el impacto de sus pérdidas, ya que se les puede ceder un terreno donde hay menos tensión comercial, lo que puede demorar más en vender esas viviendas, retrasando la creación de rentabilidad. Algo que, según la condena, no se puede permitir para el sector en tiempos de crisis. A pesar del fuerte aumento de la actividad de ventas durante el año pasado, y del hecho de que los precios no han bajado a pesar del impacto de la crisis, los desarrolladores deben enfrentar aumentos significativos en los costos derivados de la crisis mundial de suministro y el aumento de los precios de las materias primas.

De hecho, según una encuesta de la Confederación Nacional de la Construcción, una de cada cuatro empresas constructoras tuvo que detener o retrasar la ejecución de algunos de sus trabajos debido al aumento del costo de los materiales necesarios para ejecutar los proyectos. (CNC), lo que indica además que el crecimiento ya encareció un 22,2% el coste total de la obra en España.

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